NAKUP NEPREMIČNINE IN KUPOPRODAJNA POGODBA

Pri nakupu nepremičnine je izjemno pomembno, da si kupec vzame čas za razmislek in temeljit pregled vseh okoliščin – prenagljenost je lahko draga napaka. Pritisk prodajalca, da se posel čim prej sklene ali da se nemudoma nakaže ara, je resen opozorilni znak, da nekaj morda ni v redu. Pri tem je potrebno opozoriti, da je ara pravno zavezujoče dejanje, ki pomeni, da je pogodba že sklenjena. Previdnost je zato nujna že pred izročitvijo are – šele ko so vsi ključni podatki preverjeni in ni dvoma glede pravnega in dejanskega stanja nepremičnine, je primeren čas za kakršnokoli zavezujočo odločitev.

Pri vsakem nakupu nepremičnine je v prvi vrsti ključnega pomena temeljit pregled dokumentacije prodajane nepremičnine, iz katere izhajajo informacije o njenem pravnem in dejanskem stanju. Celovit pregled zemljiškoknjižnih listin [1] omogoča seznanitev s pravnim stanjem nepremičnin in preverjanje morebitnih hipotek, služnosti, užitkov in ostalih bremen, ki lahko potencialno obremenjujejo nepremičnino. Vpogled v podatke o dejanskem stanju nepremičnin vsakomur omogoča portal Geodetske uprave Republike Slovenije [2]. Kot pomembna okoliščina se lahko izkaže tudi prodajalčeva morebitna prezadolženost, saj lahko  npr. neporavnave davčne obveznosti izjemno negativno vplivajo na nameravano prodajo.

Nadalje je potrebno pred nakupom pridobiti tudi t.i. lokacijsko informacijo, ki zagotavlja vpogled v zakonske omejitve in prostorske načrte za nepremičnino. Pomembno je tudi preveriti, ali obstajajo morebitni predkupni upravičenci (npr. občina ali kmetje, v primeru prodaje kmetijskih zemljišč), saj lahko imajo ti pravico prednostne možnosti nakupa, kar lahko vpliva na izvedljivost in pogoje nakupa. Prav tako bi bilo od prodajalca pričakovati, da kupcu predloži uporabno (morda tudi gradbeno) dovoljenje. Neredko lahko koristne informacije vsebujejo tudi nekateri drugi dokumenti, kot so npr. etažni načrt, pogodba o urejanju razmerij med etažnimi lastniki, pogodba o upravljanju itd.. Analiza in preverba vseh izpostavljenih informacij tvori osnovo za odločitev o nakupu nepremičnine in zagotavlja varnost ter transparentnost postopka prodaje.

Ključni temelj vsakega varnega nakupa nepremičnine je ustrezno sestavljena prodajna pogodba. V njej so natančno opredeljene pravice in obveznosti obeh pogodbenih strank – tako prodajalca kot kupca. Če pride do kakršnihkoli zapletov, napak ali sporov, bodo vse okoliščine presojane prvenstveno na podlagi pogodbenih določil. Zato je izjemno pomembno, da so te določbe jasno, pravično in nedvoumno zapisane. Če je katera od njih oblikovana bolj v korist prodajalca, lahko to v primeru morebitnega spora močno oslabi položaj kupca in njegove možnosti za učinkovito zaščito svojih interesov.

Posebna pozornost mora biti namenjena že uvodnim določilom prodajne pogodbe, saj ta pogosto vsebujejo navedbe o dejstvih in okoliščinah, ki naj bi bile kupcu znane. Čeprav se zdijo ti deli pogodbe rutinski, lahko v primeru spora odločilno vplivajo na pravni položaj kupca, saj se kasneje na te okoliščine ne bo mogel več uspešno sklicevati. Zato je nujno preveriti, ali so zapisane trditve resnične – še posebej ker se uvodna določila pogosto nekritično prepisujejo iz starejših pogodb in morda ne odražajo dejanskega stanja.

Osrednji in najpomembnejši del pogodbe je dogovor o predmetu prodaje in kupnini. Predmet mora biti jasno opredeljen z zemljiškoknjižnimi podatki, natančnim opisom v naravi ter določitvijo, na kaj vse se nanaša – na primer atriji, funkcionalna zemljišča ali skupni deli. Dogovor o kupnini pa naj vsebuje natančen opis načina plačila ter pogojev, ki jih mora prodajalec izpolniti, preden kupec nakaže celoten znesek. Če je nepremičnina obremenjena s hipoteko, je nujno vključiti določbo o izdaji izbrisne pobotnice in izbrisu hipoteke po poplačilu, saj je to ključni pogoj za varen prenos lastninske pravice.

Pri sestavi kupoprodajne pogodbe za nepremičnino je izjemnega pomena jasno in natančno opredeliti pravne in stvarne napake. Pravne napake so povezane z lastninskim ali drugim pravnim statusom nepremičnine – na primer, če nepremičnina ni prosta vseh pravic tretjih oseb, kot so hipoteke, služnosti ali prepovedi razpolaganja. Stvarne napake pa se nanašajo na fizično stanje nepremičnine, denimo skrite gradbene napake, zamakanje, neustrezne instalacije ali odstopanja od gradbenega dovoljenja. V pogodbi naj bo izrecno določeno, ali kupec nepremičnino kupuje »v videnem stanju«, ali pa prodajalec jamči za njeno brezhibnost. Prav tako naj pogodba vsebuje določbe o rokih in načinu uveljavljanja morebitnih napak ter posledicah, če se napake odkrijejo po sklenitvi posla.

Tudi preostali deli pogodbe o nakupu nepremičnine, zlasti tisti, ki določajo obveznosti pogodbenih strank, so ključni za zagotovitev mirnega in nemotenega uživanja lastninske pravice po nakupu. Pomembna je natančna določitev roka in načina izročitve nepremičnine ter ustreznost zemljiškoknjižnega dovolila. Pri tem je bistveno preveriti, ali zemljiškoknjižno dovolilo zajema vse nepremičnine, ki so predmet prodaje. Pogodba mora jasno in nedvoumno opredeliti morebitne služnosti ali druga bremena, ki so vezana na nepremičnino, saj lahko ta občutno vplivajo na uporabo nepremičnine. Neredko pa so za bodočo uporabo nepremičnine pomembne tudi okoliščine kot so pretekla raba nepremičnine ali prodajalčevi ustni dogovori s sosedi, solastniki ali etažnimi lastniki – takšni dejavniki morajo biti znani kupcu in, če je mogoče, ustrezno naslovljeni v pogodbi.

Nakup nepremičnine vzpostavlja tudi davčne obveznosti. Pri novogradnjah se pri prodaji obračuna davek na dodano vrednost (DDV), pri starejših nepremičninah pa se davek odmeri v skladu z določbami Zakona o davku na promet nepremičnin. V primeru, da je prodajalec davčni dolžnik se lahko zgodi, da se Finančna uprava Republike Slovenije ob preverjanju podatkov za odmero davka na promet nepremičnin, vplete v nameravano prodajo nepremičnine. Po poravnavi davčnih obveznosti je na vrsti notarska overitev podpisa prodajalca na prodajni pogodbi. V primeru, da je zemljiškoknjižno dovolilo sestavljeno kot ločen dokument, je treba notarsko overiti podpis prodajalca prav na tem dovolilu. Pomembno je vedeti, da kupec nepremičnine postane njen pravni lastnik šele, ko je kot tak vpisan v zemljiško knjigo – šele takrat pridobi polno lastninsko pravico.

Nakup nepremičnine ni zgolj stvar ogleda in dogovora o ceni, temveč kompleksen pravni postopek, ki zahteva temeljito preverbo vseh okoliščin in previdno oblikovanje pogodbe. Vsaka nepazljivost ali prenagljena odločitev lahko vodi do zapletov, ki so težavni, dolgotrajni in dragi. Prav zato je nujno, da se kupec že v začetni fazi oboroži z ustreznim znanjem in strokovno podporo, saj je le tako mogoče zagotoviti varnost posla in brezskrbno uživanje lastninske pravice. V pravnem prometu z nepremičninami velja preprosto pravilo: previden kupec je varen kupec.