NAKUP POSLOVNEGA PROSTORA S STANOVANJSKIM NAMENOM
NEPREMIČNINSKO PRAVO, POGODBENO PRAVO
Tveganja nakupa poslovnega prostora, preurejenega v stanovanje brez gradbenega dovoljenja
08.08.2025
Nakup nepremičnine je za večino ljudi največja naložba v življenju, zato je ključnega pomena, da se pred odločitvijo podrobno preveri njen pravni status. Vse pogostejša praksa preurejanja poslovnih prostorov v stanovanjske, zlasti v mestnih središčih, prinaša s seboj številna pravna, finančna in administrativna tveganja, ki jih ne smemo zanemariti.
Temeljni problem pri nakupu poslovnega prostora, ki se dejansko uporablja kot stanovanje, je neskladje med pravnim in dejanskim stanjem. V skladu z Gradbenim zakonom (GZ-1) [1] je sprememba namembnosti objekta, torej iz poslovnega v stanovanjski, obravnavana kot gradnja in zahteva pridobitev gradbenega dovoljenja. To pomeni, da je za legalno rabo poslovnega prostora kot stanovanja potrebno izvesti celoten postopek, ki vključuje izdelavo projektne dokumentacije in pridobitev dovoljenja pristojne upravne enote. Po končani preureditvi mora slediti še pridobitev uporabnega dovoljenja, ki potrjuje, da je objekt zgrajen in preurejen v skladu z vsemi predpisi in da je primeren za stanovanjsko rabo.
Ko kupec prevzame nepremičnino, ki nima urejenih vseh dovoljenj, prevzame tudi vsa tveganja, povezana z legalizacijo. Glavna tveganja so naslednja:
Nevarnost ukrepa gradbenega inšpektorata: Če gradbeni inšpektorat ugotovi nelegalno preureditev, lahko izda inšpekcijsko odločbo. Ta odločba vas lahko zavezuje, da plačate visoko denarno kazen (globo) in/ali, da objekt vrnete v prvotno stanje, torej v poslovni prostor. To lahko povzroči znatne finančne izgube in dodatne stroške.
Težave pri financiranju: Banke so pri financiranju nakupa zelo previdne. Za nepremičnine, ki nimajo urejenih vseh dovoljenj, običajno ne odobrijo hipotekarnega kredita, kar lahko onemogoči nakup. Tudi v primeru, da se odločite za nakup z lastnimi sredstvi, vas to ne ščiti pred morebitnimi poznejšimi težavami.
Nižja tržna vrednost in otežena prodaja: Nepremičnina, katere pravni status ni urejen, ima na trgu nižjo vrednost. Morebitni bodoči kupci bodo prav tako soočeni z istimi tveganji, kar lahko oteži oziroma prepreči nadaljnjo prodajo nepremičnine.
Skrita tveganja in stroški legalizacije: Postopek legalizacije je lahko dolgotrajen in drag. Poleg stroškov priprave projektne dokumentacije in upravnih taks vas lahko doletijo tudi stroški plačila komunalnega prispevka in morebitnih gradbenih del, ki so potrebni za uskladitev nepremičnine s predpisanimi standardi. V najslabšem primeru se lahko izkaže, da legalizacija ni mogoča, ker nepremičnina ne izpolnjuje pogojev, določenih v občinskem prostorskem načrtu (OPN).
Nakup poslovnega prostora, ki je nelegalno preurejen v stanovanje, prinaša veliko tveganj. Kupca lahko doletijo visoki in nepredvidljivi stroški legalizacije, finančne težave in celo ukrepi inšpektorata. Zato je koristno, da se pred nakupom s prodajalcem dogovorite, da bo na svoje stroške in pred izvedbo prodaje uredil vso potrebno dokumentacijo.
Edina varna pot je nakup nepremičnine z urejenim pravnim statusom, vpisano v zemljiško knjigo kot stanovanje in z ustreznim uporabnim dovoljenjem. V nasprotnem primeru je cena, ki je navidezno nižja, le iluzija, saj bodo resnični stroški in tveganja le preneseni na vas.