OPUSTITEV SKRBNOSTI PRI NEPREMIČNINSKEM POSREDOVANJU

Ena najbolj kritičnih, a pogosto zanemarjenih dolžnosti, je opredeljena v 23. členu ZNPosr: preverjanje pravnega in dejanskega stanja nepremičnine oziroma skladnosti gradbenega stanja z uradno dokumentacijo. Tipičen primer, ki lahko kupce spravi v obup, je prodaja stanovanja, ki ima prizidek, teraso ali predelavo, izvedeno brez ustreznih dovoljenj. Nepremičninski posrednik oglašuje stanovanje s teraso, pri čemer pa ne preveri, ali je ta terasa zgrajena v skladu z gradbenim dovoljenjem, ali pa se zanaša zgolj na ustna zagotovila prodajalca. Kupec, ki zaupa strokovnjaku, podpiše prodajno pogodbo in plača aro. Težave nastopijo, ko banka pri preverjanju nepremičnine za odobritev hipotekarnega kredita ugotovi, da del stavbe nima gradbenega ali uporabnega dovoljenja. Banka v takšnih primerih pogosto zavrnejo kreditiranje, kupec pa ostane brez sredstev za nakup. V kolikor stranke ne glede na navedeno vztrajajo pri poslu običajno sledijo dolgotrajni in dragi postopki legalizacije, pri čemer stroški pogosto padejo na pleča kupca ali pa si jih stranki delita, čeprav bi moralo biti stanje urejeno že pred prodajo.

Ena najbolj kritičnih, a pogosto zanemarjenih dolžnosti, je opredeljena v 23. členu ZNPosr: preverjanje pravnega in dejanskega stanja nepremičnine. Nepremičninska družba mora pred sklenitvijo pogodbe, v zvezi s katero je posredovala, preveriti pravno in dejansko stanje nepremičnine, in (obe) pogodbeni stranki jasno in razumljivo pisno opozoriti na morebitne pravne oziroma stvarne napake nepremičnine. Tretji osebi, ki jo je spravila v stik z naročiteljem v stik, odgovarja za škodo, ki nastane zaradi pravne oziroma stvarne napake nepremičnine, na katero je nepremičninska družba ni opozorila, če je nepremičninska družba za napako vedela oziroma če bi jo lahko ugotovila s skrbnim preverjanjem stanja nepremičnine (3. odst. 23. člena ZNPosr). Posrednik ne sme biti zgolj pasivni prenašalec informacij med prodajalcem in kupcem. Njegova dolžnost je aktivno preverjanje stanja. Kadar nepremičninska agencija sestavi tudi listino o pravnem poslu, odgovarja za škodo, ki zaradi nepravilno sestavljene listine o pravnem poslu nastane naročitelju oziroma tretji osebi (2. odst. 24. člena ZNPOSR).

V izpostavljenem primeru je gotovo na mestu vprašanje odgovornosti nepremičninskega posrednika, ki bi moral v skladu z zgoraj navedenim 23. členom ZNPosr preveriti pravno in dejansko stanje prodajane nepremičnine in pogodbeni stranki na opozoriti na morebitna tveganja. V kolikor tega ni storil je tako, upoštevajoč zgoraj navedeno zakonsko določilo, odgovoren za škodo, ki jo je s tem povzročil pogodbenima strankama. Na tem mestu velja opozoriti še na drugačne primere opustitev skrbnosti oziroma dolžnosti pri nepremičninskem posredovanju kot so npr. napačna kvadratura, nerazčiščena zemljiškoknjižna stanja, pomankljiva pogodbena določila, itd..

Ob tem je potrebno izpostaviti, da lahko sodišče, v kolikor spozna, da je dogovorjeno plačilo za posredovanje pretirano visoko v primerjavi s posrednikovim trudom in opravljeno storitvijo, kot to določa tretji odstavek 846. člena Obligacijskega zakonika [2], provizijo oziroma dogovorjeno plačilo tudi zniža. 

Izpostavljena opustitev skrbnosti pri nepremičninskem posredovanju pa ne vzpostavlja zgolj odškodninske odgovornosti, pač pa pomeni tudi prekršek, za katerega je zakonodajalec predvidel ostre sankcije. Če nepremičninska agencija npr. ne ugotavlja morebitnih stvarnih in pravnih napak na nepremičnini, ne ugotavlja dejanskega in pravnega stanja nepremičnine in če pisno ne opozori na ugotovljene oziroma morebitne napake, ji lahko Tržni inšpektorat Republike Slovenije izreče globo v razponu od 12.500,00 do 250.000,00 EUR. 

Nepremičninsko posredovanje je odgovorna dejavnost, ki ne dopušča improvizacije, saj so v igri visoki finančni vložki in pomembne življenjske odločitve posameznikov. Pogodbene stranke se morajo zavedati, da plačilo provizije ni le strošek, temveč investicija v varnost, zato imajo pravico zahtevati vrhunsko storitev. V primerih, ko se izkaže, da je posrednik svojo dolžnost opravil pomanjkljivo, je ključno, da oškodovanci ne ostanejo pasivni. Uveljavljanje odškodninskih zahtevkov, zahteva po znižanju plačila in prijave pristojnim inšpekcijskim službam niso le sredstvo za povračilo škode, temveč nujen korak k dvigu standardov na nepremičninskem trgu.