Pravo nepremičnin
Nepremičninsko pravo sestavlja množica stvarnopravnih in zemljiškoknjižnih pravil, vsebovanih v različnih zakonih ter lokalnih predpisih in pravilnikih, katerih celostno in sistematično razumevanje je bistveno za uveljavljanje pravic in interesov posameznikov v zvezi z nepremičninami.
Odvetništvo opravljam na vseh področjih nepremičninskega prava, tako v povezavi s pravnimi posli, z nakupom ali prodajo nepremičnine, dedovanjem, varovanjem posesti, vprašanju različnih služnosti in stvarnih bremen, vzpostavitvijo etažne lastnine, razmerji med etažnimi lastniki, razmerji v povezavi z upravljanjem in vzdrževanjem, najemnimi razmerji ipd., kot tudi v primeru gradnje nepremičnin ter v sporih, ki lahko nastanejo med sosedi zaradi medsebojnega vznemirjanja.
Nepremičnina in z njo povezani instituti
Nepremičnina je prostorsko odmerjen del zemeljske površine, skupaj z vsemi sestavinami. Vse, kar je po namenu trajno spojeno ali je trajno na nepremičnini, nad ali pod njo, je sestavina nepremičnine. Nepremičninsko pravo v največji meri spada v stvarnopravni del civilnega prava in ureja najbolj relevantna pravna vprašanja v zvezi z nepremičninami kot so na primer pridobitev lastninske pravice na nepremičninah, priposestvovanje, solastnino, upravljanje solastnikov ali etažnih lastnikov z nepremičnino v solastnini, etažno lastnino, sosedske spore zaradi medsebojnega vznemirjanja, posestno varstvo in spore zaradi motenja posesti, vprašanja vodenja zemljiške knjige in zemljiškega katastra ter zemljiškoknjižnih postopkov, varstvo lastninske pravice na nepremičnini, služnosti, stvarno breme in stavbno pravico. Za pravni promet je pomemben tudi institut hipoteke, tj. pravice zastavnega ali hipotekarnega upnika, da se zaradi neplačila zavarovane terjatve ob njeni zapadlosti poplača iz vrednosti zastavljene nepremičnine pred vsemi drugimi upniki zastavitelja. Nepremičninsko-pravne istitute v največji meri določata Stvarnopravni zakonik in Zakon o zemljški knjigi. Pravila v zvezi z vrstami stanovanjskih stavb, s pogoji za njihovo vzdrževanje in načrtovanje stanovanj, z lastninskopravnimi razmerji in upravljanjem v večstanovanjskih stavbah in stanovanjskimi najemnimi razmerji vsebuje Stanovanjski zakon.
Lastninska in ostale stvarne pravice na nepremičnini
Domneva se da je lastnik nepremičnine tisti, ki je vpisan v zemljiško knjigo. Lastninska pravica na nepremičnini se lahko prenese s pravnim poslom, dedovanjem (v trenutku zapusnikove smrti), odločbo državnega organa (npr. pravnomočna sodna odločba) ali v zakonsko določenih primerih. Za pridobitev lastninske pravice na nepremičnini s pravnim poslom se zahteva vpis v zemljiško knjigo, ki se opravi na podlagi listine, ki vsebuje zemljiškoknjižno dovolilo. Zemljiškoknjižno dovolilo je izrecna nepogojna izjava tistega, čigar pravica se prenaša, spreminja, obremenjuje ali preneha, da dovoljuje vpis v zemljiško knjigo (podpis na zemljiškoknjižnem dovolilu mora biti overjen). Kdor ima v dobri veri nepremičnino v posesti, kot da je njegova pridobi lastninsko pravico na njej po preteku desetih let s priposestvovanjem (priposestvovanje na javnem dobru ni mogoče).
Na nerazdeljeni nepremičnini ima lahko več oseb solastnino, če je delež vsakega izmed njih določen v sorazmerju s celoto. Solastnik ima pravico imeti nepremičnino v posesti in jo skupaj z drugimi solastniku uporabljati sorazmerno svojemu idealnemu deležu, ne da bi s tem kršil pravice drugih solastnikov. Več oseb ima lahko na nerazdeljeni nepremičnini tudi skupno lastnino, kadar njihovi deleži niso vnaprej določeni (tipičen primer je skupna lastnina zakoncev), kar pomeni, da stvar uporabljajo in z njo razpolagajo skupno. Poseben tip lastnine na nepremičnini predstavlja stvarnopravni institut etažne lastnine. Etažna lastnina je lastnina posameznega dela zgradbe in solastnina skupnih delov in lahko nastane na podlagi pravnega posla ali z odločbo sodišča in vpisom v zemljiško knjigo.
Nepremičninsko pravo obravnava tudi z nepremičninami povezane služnosti. Stvarna služnost, ki lahko nastane z zakonom, na podlagi pravnega posla ali z odločbo državnega organa, je pravica lastnika nepremičnine, izvrševati za njene potrebe določena dejanja na tuji nepremičnini (npr. hoditi ali voziti se čez tujo nepremičnino) ali zahtevati od lastnika služeče nepremičnine, da opušča določena dejanja. Služnost je potrebno izvrševati na način, ki najmanj obremenjuje služno stvar. Za razliko od stvarne služnosti je osebna služnost pravica imetnika (in ne lastnika nepremičnine), da uporablja ali izkorišča tujo nepremičnino najdlje do imetnikove smrti. Osebne služnosti so užitek, raba in služnost stanovanja.
Sosedsko pravo
Del stvarnega in nepremičninskega prava je tudi sosedsko pravo, katerega osnovno pravilo je, da morajo lastniki nepremičnin zaradi sosedstva ali prostorske povezanosti nepremičnin svojo lastninsko pravico izvrševati tako, da se medsebojno ne vznemirjajo in si ne povzročajo škode. Lastnik nepremičnine mora pri uporabi nepremičnine opuščati dejanja in odpravljati vzroke, ki izvirajo iz njegove nepremičnine in otežujejo uporabo drugih nepremičnin čez mero, ki je glede na naravo in namen nepremičnine ter glede na krajevne razmere običajna ali povzročajo znatnejšo škodo.
Nakup nepremičnine ni zgolj stvar ogleda in dogovora o ceni, temveč kompleksen pravni postopek, ki zahteva temeljito preverbo vseh okoliščin in previdno oblikovanje pogodbe. Vsaka nepazljivost ali prenagljena odločitev lahko vodi do zapletov, ki so težavni, dolgotrajni in dragi. Prav zato je nujno, da se kupec oboroži z ustreznim znanjem in strokovno podporo.
NAKUP NEPREMIČNINE IN KUPOPRODAJNA POGODBA - Premišljen pristop in ustrezna kupoprodajna oz. prodajna pogodba varuje kupce nepremičnin
08.04.2025
V praksi gradbenih pogodb je dogovor o t. i. fiksni ali nespremenljivi ceni običajen način, s katerim naročniki skušajo zaščititi svoje obveznosti pred kasnejšimi zahtevki izvajalcev. Vendar pa Obligacijski zakonik določa mejo, do katere takšen dogovor velja. Ko se po sklenitvi pogodbe cene bistvenih elementov zvišajo za več kot deset odstotkov, lahko izvajalec zahteva sorazmerno zvišanje cene.
POVIŠANJE “FIKSNE” CENE V GRADBENI POGODBI - Gradbene pogodbe in fiksna cena: kdaj lahko izvajalec kljub pogodbi zahteva višje plačilo?
08.03.2025
Ali je mogoče lastništvo na stavbi in nepremičnini na kateri le-ta leži pravno razdeliti tudi v primeru istega lastnika? Gre za tako imenovano lastniško stavbno pravico, tj. stavbno pravico, katere imetnik je sam lastnik obremenjene nepremičnine oziroma zemljišča.
LASTNIŠKA STAVBNA PRAVICA - Ali je stavbna pravica na lastni stvari mogoča oziroma pravno dopustna?
08.01.2025
